Reglene om reklamasjon ved feil og mangler i fast eiendom er regulert i lov om avhending. Denne loven gjelder for kjøp og salg av fast eiendom som hytter og boliger. Som oftest vil det være brukte boliger, men loven kan også komme til anvendelse ved kjøp og salg av helt nye boliger.
Selv om eiendommen er solgt som den er / «as is», kan det oppstå mangler eller feil som likevel gjør selgeren ansvarlig. Eksempler på dette kan være at selgeren har gitt feil opplysninger, at selgeren har holdt tilbake opplysninger av vesentlig betydning eller at det er så mange skjulte feil og mangler at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper forventet. Om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper forventet, kan man gjøre krav gjeldende selv om selgeren ikke har holdt tilbake eller gitt feil opplysninger. Det er mange ting som kan dukke opp etter at kontrakten er signert og eiendommen blir tatt i bruk av kjøper, forhold som selv selgeren ikke var klar over.
Hvis du finner forhold som du mener utgjør en feil eller mangel er det viktig å være klar over at du må reklamere til selgeren raskt. Fristen for å reklamere til selgeren vil vurderes konkret i den enkelte sak, men generelt sett kan man si at fristen er på ca 3 måneder etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette er på ingen måte en absolutt frist, men et greit utgangspunkt. Rettspraksis viser at det er viktig å varsle med en gang man er klar over eller burde vært klar over feilen eller mangelen.
For å avbryte fristen er det tilstrekkelig å fremme en helt enkel reklamasjon. Det er ikke nødvendig at man har den fulle oversikt over mangelen eller feilen. Man kan tenke seg situasjoner hvor man oppdager fukt eller setningsskader i en bolig, som må undersøke ytterligere før man vet det fulle omfanget av feilen. I slike tilfeller er det tilstrekkelig i første omgang å fremsette en nøytral reklamasjon der selgeren gjøres kjent med hva som er oppdaget og at man ønsker å kreve eller fremsette krav om erstatning, heving eller prisavslag.
Deretter er det viktig å innen rimelig tid følge opp med en fullstendig reklamasjon, for å ha kravet i behold. Når man får tilstrekkelig kunnskap om mangelen eller feilen må det altså fremmes en fullstendig reklamasjon og konkretisering kravene.
Feil og mangler ved boliger og annen fast eiendom som er kjøpt gjennom avhendingsloven utgjør en stor del av de sakene som føres for domstolene. Dersom du mistenker at din eiendom har en feil eller mangel, eller du har solgt en eiendom der det gjøres gjeldende, bør du kontakte advokat for å forhøre deg hvordan du bør stille deg i den videre prosessen.
Vi har bred og lang erfaring med å håndtere saker etter avhendingsloven for både kjøpere og selgere. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende og gratis vurdering av din sak.
Kontaktinformasjon til hver enkelt advokat finner du på vår nettside. Du kan også ta kontakt på telefon 90 75 00 10 eller sende en henvendelse til vår epost: post@roseid.no